Что ждут от поправок к ФЗ №214 участники строительного рынка?

Что ждут от поправок к ФЗ №214 участники строительного рынка?Что ждут от поправок к ФЗ №214 участники строительного рынка.

Комментарии к сложившейся ситуации КДО дали представители крупных строительных и риэлторских компаний.

Рынок жилья продемонстрировал свою полную непредсказуемость: еще полтора года назад ни один из аналитиков или профессиональных участников рынка не мог предположить выход непопулярного ФЗ №214 и его поcледствия — существенное снижение объемов предложения и, как следствие, триумфальный рост цен. Сегодня аналитики делают более осторожные прогнозы, а участники рынка возлагают особые надежды на поправки в закон, которые уже прошли первое чтение в Госдуме РФ. В ситуации непонимания — как поступить? — остаются только потребители: ждать, когда на рынке появятся договора высокой степени защиты, или покупать, не дожидаясь, когда цены вырастут еще.

В настоящее время департамент новостроек корпорации ИНКОМ-Недвижимость реализует более 50 объектов в Москве и области. Большинство предлагаемых объектов (порядка 70%) расположены в Подмосковье. Уже в следующем месяце у нас появятся три новых объекта.

Ирина Егорова, маркетолог корпорации Инком-Недвижимость: — После сокращения объема предложения на рынке новостроек в 2005 г. примерно на 30% в последующие один-два года московские строители выведут на рынок свои объекты, приведенные в соответствие с Федеральным законом. Пока сложно давать какие-либо прогнозы. Но надо понимать, что инвестирование в новостройки всегда сопровождается определенными рисками. По крайней мере, покупателю необходимо стараться выбирать застройщиков с хорошей репутацией. По предварительным прогнозам, при условии вывода на рынок значительного объема новых объектов рост цен будет находиться в пределах инфляции — 1-2% в месяц.

Все это негативно сказалось на рынке недвижимости, особенно на сегменте новостроек. В настоящее время на рынке ощущается серьезный дефицит предложения квартир в новостройках Москвы и Московской области. Наиболее сложная ситуация в сегменте эконом-класса. Максимально цены растут, как правило, в районах, удаленных от центра Москвы. В целом за первый квартал цены на первичном рынке жилья столицы выросли в среднем на 15%, а у застройщиков Подмосковья стоимость квадратного метра в новостройках повысилась на 20 процентов.

Оксана Каарма, заместитель директора Управления новостроек по продажам и инвестициям компании МИЭЛЬ-Недвижимость: — 214-й закон был принят в связи с участившимися случаями мошенничества на рынке долевой застройки и призван защитить права дольщиков при покупке жилья в новостройках. В соответствии с этим строительные компании могли привлекать средства соинвесторов и заключать с ними контракты лишь после получения всех необходимых разрешений на возведение здания, а договоры обязаны регистрировать в региональных службах. Кроме того, согласно закону застройщики должны нести солидарную ответственность с банками по невыполнению обязательств перед дольщиками, из-за чего часть банков вообще отказалась кредитовать девелоперов, а часть существенно подняла ставки. Также за невыполнение условий договора строительная компания вынуждена платить дольщику 60% от суммы неустойки. Вследствие этого рынок фактически монополизировали крупные компании.

Предлагается отменить солидарную ответственность и заставить отвечать перед дольщиками только строительную компанию. Сумму штрафа планируется уменьшить до 15% (если соинвестор — юридическое лицо) и 30% (частное лицо). Санкции в отношении дольщика не предусматриваются — застройщик лишь имеет право в одностороннем порядке разорвать договор, если партнер не выполняет своих обязательств. Предусмотрено и решение проблемы привлечения средств на строительство: девелоперы получат право выпускать облигации под гарантию будущих квартир. В поправках отражены практически все требования строительных компаний, и если нововведения вступят в силу, — это может вызвать оживление рынка.

Сложившуюся ситуацию, должны разрешить поправки к закону.

В настоящее время компания МИЭЛЬ-Недвижимость предлагает квартиры в 14 новостройках Москвы, а также в 17 новых домах области в городах: Балашиха, Железнодорожный, Котельники, Люберцы, Реутов, Долгопрудный, Апрелевка, Красногорск, Одинцово, Подольск и Нахабино.

В силу объективных причин дефицит предложения сохранится, на мой взгляд, еще как минимум год — полтора, поскольку нет реальных предпосылок для быстрого наполнения рынка объемами. Впрочем, неоправданно высокий рост цен на жилье должен прекратиться уже в ближайшие 2-3 месяца. Дальше, скорее всего, произойдет стабилизация темпов прироста цены до 1-2% в месяц.

Причинами резкого сокращения объема жилья стал, во-первых, отложенный спрос — для 2004 г. были характерны неверные потребительские ожидания и опасения. К тому же отложенный спрос наложился на ФЗ №214, и к концу года строительные компании оказались не в состоянии полностью удовлетворить спрос.

Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании: — Мы предполагаем, что к лету рост цен на недвижимость в Москве хоть и сохранится, но в более-менее разумных пределах. А вот осенью ожидается уже новый всплеск цен. И здесь сыграет свою роль не только сезонный фактор: такой прогноз можно дать, анализируя объем предложения на рынке. А жилья на рынке, к сожалению, мало, и его объем не в состоянии удовлетворить спрос. По нашим оценкам, объем предложения на рынке новостроек в ближайшее время вряд ли сильно увеличится. Пока объем предложения только убывает во всех секторах рынка. Наиболее остро нехватка предложения ощущается в сегменте экономкласса. Это объясняется наибольшей востребованностью квартир эконом-класса благодаря удачному соотношению цена — качество.

Сергей Канаев, генеральный директор компании ПИК-Регион: — В первую очередь ФЗ №214 принес больше вреда потребителям, потому что из-за введения этого закона предложение жилья в целом по России снизилось, а на рынке сложилась ситуация неудовлетворенного спроса. Застройщикам закон также принес вред. Это касается и нас, компании ПИК-Регион, потому что мы стараемся продавать жилье на поздней стадии, когда монтаж уже осуществляется, и до этого мы должны обходиться только собственными средствами. Естественно, при больших комплексных застройках мы стараемся привлекать банковские кредиты. Но даже для такой крупной структуры, как ПИК-Регион, вопрос диалога с банками стал значительно тяжелее.

До конца года рост цен составит еще не менее 15-20%, основные его скачки придутся на осень.

В Подмосковье Группа Компаний ПИК приступила к осуществлению двух новых масштабных проектов: микрорайон Ярославский в г. Мытищи, общая площадь квартир в котором составит более 1 млн. кв. м; и микрорайон Юбилейный в г. Химки, общая площадь квартир в котором — около 300 тыс. кв. метров.

С февраля Группа Компаний ПИК приступила к реализации жилья в двух новых микрорайонах на юго-западе Москвы — в микрорайоне Теплый край в Теплом стане и в NewПеределкино (14-м микрорайоне Ново-Переделкино) с общей площадью квартир почти 300000 кв. метров. В апреле Группа Компаний ПИК представила новый проект — жилой микрорайон Заповедный уголок, который строится недалеко от станций метро Свиблово и Бабушкинская на ул. Заповедная, владение 14-1 Общая жилая площадь квартир в микрорайоне составляет 78,5 тыс. кв. метров.

Даже самый добропорядочный застройщик не может гарантировать соблюдение сроков. Строительные компании смотрят на введенные космические штрафы за срыв сроков как на инструмент шантажа: либо плати взятку, либо получишь документы через полгода и заплатишь штраф за сорванные сроки. Размер штрафа должен дисциплинировать, но не должен ставить компанию на грань разорения. Размер пени в новой редакции закона вполне разумный.

Анна Осина, финансовый директор компании Бенефит инжиниринг: — В процессе ведения строительного проекта далеко не все зависит от застройщика. За понятием бизнес-процесс кроется поражающая чиновническая неразбериха, а часто прямое противодействие. Если бы можно было замерять аппетиты согласовательных органов, то, думаю, рост стоимости квадратных метров оказался прямо пропорциональным росту взяткоемкости согласовательных этапов строительного процесса.

К сожалению, нет статистики недобропорядочности дольщиков, а это случается довольно часто. Поэтому застройщик обязательно должен иметь возможность расторжения договора со своей стороны. Застройщик так же может оказаться в роли жертвы, как и дольщик. Рискуют и первые, и вторые, и абсолютно все нуждаются в законодательной защите.

Застройщик и соинвестор должны рассматриваться законодательством как два равных партнера. Поправки приближают закон к такому положению. Хотя законодатель больше защищает дольщика, чем застройщика. Но бизнес-сообщество готово это принять и прогнозирует, что закон после принятия поправок будет вполне рабочим, хотя и останется несовершенным.

Закон отдает приоритет дольщикам. Хотя в строительном бизнесе дольщик не является потребителем как таковым, он соинвестор, партнер. Он также получает прибыль от проекта. Застройщик и дольщик должны быть равноправными. Но в реальности дольщик часто оказывается жертвой, поэтому бизнес-сообщество признает необходимость законодательной защиты частных инвесторов. Новая редакция закона несколько сокращает гарантии дольщиков, но их остается достаточно, чтобы частные инвесторы чувствовали себя спокойней.

Наиболее абсурдным в законе является положение о солидарной ответственности кредиторов и заемщиков. У комического решения трагические последствия: банки не стали более ответственными, как хотели законодатели, а просто исключили из своих кредитных программ строительную отрасль или значительно повысили процентные ставки. Упразднение этого положения заметно изменит положение дел.

Недавно мы выставили на продажу несколько элитных квартир в ЖК на Мещерских прудах. На сегодняшний день в продаже 3000 кв.метров. И в ближайший год мы не планируем строить в Москве. Все проекты мы перенесли в регионы: большой жилой район в Калининграде, отель и бизнес-центр в Воронеже. В сложившейся ситуации строительство в Москве — это не бизнес, а благотворительность в пользу госслужащих.

Мы не ждем значительного увеличения предложений в этом году, поэтому не ждем значительного снижения цен. Цены вообще уже не снизятся. Можно говорить о замедлении роста, 2-3 % в неделю — это очень большой рост. Возможно, к концу года рост замедлиться до 0,5 % в неделю. Это самый оптимистический прогноз из возможных. А, скорее всего, цены будут расти также стремительно. Ведь очень скоро заработает ипотека (очень много сил на это брошено). Как только это случится, цены на недвижимость достигнут лондонского уровня — 10 тыс. долларов в бизнес-классе.

Леонид Бандорин, юрист Фонда Институт экономики города: — Думаю, что рынок приостановился не только потому, что работать строительным компаниям стало сложнее. Проблемы лежат еще и в психологической плоскости. Покупатели жилья знают о законе, но видят, что жилье продается в обход его, по другим схемам. Таким образом, возникает недоверие.

Вот передо мной типовой договор одной крупной строительной фирмы, по которому она реализует жилье в еще не построенных объектах. Юридически этот документ совмещает в себе черты предварительного договора купли/продажи, купли-продажи векселя и договора-поручения. Юридически такой документ никого не защищает: не захочет компания строить, так и не будет строить. И будет крутить эти деньги по векселю 2 года.

С лета, по всей видимости, вступят в силу поправки к закону, затрагивающие солидарную ответственность банков. Но, скорее всего, вряд ли более половины компаний перейдет на работу по договорам долевого участия, будут продолжать применяться самые разные схемы реализации жилья.