Строительный рынок в России: перспективы в условиях замедления экономики

Строительный рынок в России: перспективы в условиях замедления экономикиСтроительный рынок в России: перспективы в условиях замедления экономики.

Наступивший 2015 год может оказаться худшим для российского рынка недвижимости и строительных материалов с момента кризиса 2008-2009 годов. Тогда рубль за короткое время упал на 58% по отношению к доллару США и на 37% к евро, а инфляция в июле 2008 года составляла 15,8% в годовом исчислении. В этот раз ситуация очень похожа: с 1 августа 2014 г. рубль обесценился по отношению к доллару на 54%, по отношению к евро на 64%, инфляция по итогам 2014 г. составила 11,4.

Дополнительно осложнило ситуацию принятое в декабре Банком России решение об исключительном использовании рыночных инструментов регулирования финансовой системы. На фоне закрытия европейских финансовых рынков это резко снижает возможности банков по привлечению средств для кредитования. Что в свете последних событий следует ждать одной из важнейших отраслей жизнеобеспечения строительной.

При существующей в последние 5 лет модели, драйвером жилищного строительства являлись именно ипотечные кредиты (см. рисунок). После трехкратного повышения регулятором ключевой ставки (5 ноября, 12 декабря и 16 декабря 2014 г.) проценты коммерческих банков по всем кредитам быль подняты в 1,5-2 раза.

На момент написания статьи еще не были опубликованы официальные данные за ноябрь — декабрь, однако по состоянию на январь 2015 г. в крупнейших российских банках ставка ипотеки составляла 15-20%, а в отдельных небольших доведена до 30%. Очевидно, грядет спад жилищного строительства, за исключением той части, которая финансируется из бюджетных средств: дешевые кредиты западных банков стали недоступны, чего не было в 2008, кредиты российских банков подорожали.

В 2015 году будут развиваться те застройщики, у которых есть свободные собственные средства, так как финансировать строительство за счет поступлений от продаж в условиях падения ипотеки невозможно. Какое-то время основной спрос будут формировать покупатели со стопроцентной оплатой. Наряду с этим, следует ждать распространения различных схем рассрочки. Состояние отрасли в целом, видимо, будет хуже, чем в 2008-2009 гг. но едва ли опустится ниже показателей, предшествовавших докризисному росту.

Инфляция в стране росла еще до падения обменного курса по причинам не связанным с монетарной политикой. При этом, как видно из представленного рисунка, в 2014 г. траты населения большую часть года росли быстрее реальных доходов. В конце 2014 г. высокая инфляция и замороженные цены побудили население увеличить покупки жилой недвижимости и товаров длительного пользования с целью сохранения оставшихся денег. К настоящему времени эффект от этого снивилирован. По мере дальнейшего роста цен покупательная способность населения значительно снизится. Если принять во внимание растущую стоимость товаров, в частности продовольствия, станет ясно, что многие россияне уже в скором времени будут страдать от негативной динамики доходов в реальном выражении. Это быстро приведет к спаду на рынке аренды торговых помещений. Уже во второй половине 2014 г. в Москве строились в основном небольшие торговые центры формата у дома . В ближайшие 2-3 года этот тренд, думается, сохранится.

Что касается рынка офисной недвижимости, то его динамика обычно следует за состоянием всей экономики: по мере сокращения выручки компании ищут пути снижения издержек. Одним из наиболее безболезненных является переезд в более дешевое помещение. Как видно из данных опубликованных Colliers International, описанный механизм работал в течение всего 2014 г. При этом только за первые девять месяцев 2014 г. 8 Москве суммарно введено более 1 миллиона кв. м офисных площадей, что уже превысило результаты за весь 2013 г. на 16%. Таким образом, предложение офисной недвижимости уже сейчас избыточно и нужно ждать, что новые проекты на рынке будут отложены.

Промышленность и инфраструктура.

Затраты на строительство зданий и сооружений нежилого назначения в разные годы составляют от 40% до 50% всех инвестиций в основной капитал. Специфика нашей страны заключается в том, что в 2000-е годы государство вновь стало одним из важных субъектов экономики.

По состоянию на конец прошлого года на 2015 — 2018 гг. заявлены следующие приоритетные направления инвестиционностроительной деятельности, в которых государство выступает как инвестор, гарант или инициатор.

реализации инфраструктурных проектов ( Сила Сибири и Турецкий поток , федеральная программа по строительству автомобильных дорог, грандиозный мост через Керченский пролив, ряд проектов ОАО РЖД.

подготовки Чемпионата Мира по футболу (инвестиции локализованы в регионах проведения — Татарстане, Мордовии, Ростовской и Свердловской областях и др. где ведется как строительство стадионов, так и сопутствующей инфраструктуры: на завершающем этапе из остатков средств, видимо, будет приведено в порядок дорожное и жилищно-коммунальное хозяйство городов ЧМ-2018.

завершения модернизации электроэнергетики (в основном наиболее долгих проектов Росатома ) и перенос усилий на отрасль теплоснабжения (строительство и реконструкция муниципальных котельных с привлечением частного капитала крайне болезненная для России тема.

активности на Севере и Дальнем Востоке (строительство и реконструкция портовых терминалов на Охотском и Баренцевом море, разведка и освоение многочисленных месторождений углеводородов.

инвестиций в повышение качества жизни на основе ГЧП. Сюда следует отнести строительство платных автодорог и участков-дублеров и программу Жилье для российской семьи , сводящуюся к субсидированию ипотеки.

На настоящий момент ситуация несколько изменилась. Возможно, будет заморожено большинство нефтегазовых проектов. Из-за падения нефтяных котировок, объем бюджетных субсидий скорректирован в меньшую сторону, а отбор приоритетных проектов уже сейчас осуществляется в ручном режиме.

Тем не менее, именно нефтегазовые средства государства, многократно возросшие в объеме из-за снижения обменного курса, направленные на строительство знаковых сооружений и инфраструктуры, по-видимому, сформируют основной объем инвестиций в экономику в начинающемся периоде.

Перспективы строительства и рынка стройматериалов.

С учетом сказанного, можно предвидеть следующее развитие событий.

В краткосрочной перспективе (до полугола) строительная отрасль будет двигаться по инерции. Прежде всего, будут достроены объекты, заморозка которых невозможна по технологическим причинам и означает потерю всех вложенных средств.

При отсутствии позитивных изменений к лету инвестиционная активность сосредоточится на проектах с государственным финансированием. Вырученные на подрядах средства по внутрикорпоративным каналам будут реинвестироваться в коммерческие проекты, в том числе связанные со строительством.

Глубокий и затяжной спад может начаться осенью в случае затягивания банковского кризиса и длительной стагнации потребительского спроса.

На рынке строительных материалов прогнозируется следующее развитие событий.

за счет государственных проектов сохранится на нынешнем уровне производство массового строительного сырья песка, цемента, ЖБИ. металлоконструкций.

спрос на дорогие материалы (керамическую плитку. стекло, строительные смеси премиум-класса) будет стагнировать, а по отдельным позициям возможно падение до 20.

одновременно произойдет частичный уход с рынка иностранных производителей по причине возросшего разрыва в цене.

привлекательным сегментом станет розница ремонт квартир и загородной недвижимости осуществляется населением почти постоянно, в том числе своими силами, и не требует мобилизации таких больших средств, как покупка жилья.

Итак, инвестиционно-строительная активность сосредотачивается в сфере инфраструктуры. Очевидно, нас ждет несколько лет работы на будущее . Если принять во внимание текущее состояние коммуникаций, особенно в регионах, не ориентированных на экспорт, это выглядит вполне логично. На рыже керамической плитки, мониторинг которого IndexBox Marketing осуществляет на постоянной основе, уже в октябре-ноябре импорт падал на фоне практически стопроцентной загрузки российских предприятий.

Похожие статьи.